KONUT PİYASASINDA ÇÖKÜŞÜN AYAK SESLERİ! KONUT ALINIR MI? #konut #gayrimenkul

 

Herkese merhaba,

Yeni bir videomuza hoşgeldiniz. Bu çalışmamızda konut piyasasındaki son durumu analiz edip, önemli gelişmeleri değerlendireceğiz. Yine dopdolu ve bilgi dolu bir analiz ile sizlerle birlikteyiz.

Bir süredir konut piyasasında hakkındaki analizlerimizde, piyasa üzerinde kara bulutların dolaştığından bahsediyorduk. Bundan sonra konut piyasasında tamamen tıkanma noktasına kadar adım adım geldiğini göreceğiz. Önümüzdeki 2-3 yıllık dönemde, artık sadece fiyatı doğru yada değerinin altındaki satışa konan konutlar hızlıca satılacak. Konut piyasasındaki bu  zor günlerde alıcılar için birçok fırsat olacak ama satıcılar, özellikle ihticayı olduğu için satmak zorunda olanları oldukça zor günler bekliyor.

Analize başlamadan önce kanalımızı ilk defa izleyen izleyicilerimiz için yeniden dile getirelim. Bilgi ve analizleri sizlere daha hızlı ulaştırabilmek için bir telegram grubu oluşturduk. Arzu eden izleyicilerimiz, açıklama kısmındaki linke tıklayarak bu kanala üye olabilirler.

Endeksa internet sitesinde yapılan bir araştırmaya göre Ocak 2019 - Ekim 2023 döneminde Türkiye genelinde konut fiyatları ortalama yüzde 877 artmış. Mesela aynı dönemde dolar kurundaki artış yüzde 418'de kalmış. Konut fiyatlarının bu derece yükselten şey, satıcıların yaşanan hayat pahalılığı karşısında fiyatı sürekli yukarı çekmeleri, ve gelirleri artan alıcıların bu fiyatları vermeye razı olmalarıydı. Ama bu süreç artık bu şekilde işlemeyecek. Son 3.5  yılda satıcıların hakim olduğu bir piyasa vardı ancak bundan sonraki 2-3 yıllık dönemde piyasaya alıcılar hakim olacak. Alıcıların hakim olduğu piyasada fiyatlar kolay kolay yükselmez çünkü para, konuttan daha değerli hale gelir.

Bir örnekle somutlaştırmak gerekirse, Endeksa’nın araştırmasına göre, ikinci el konutta ortalama pazarlama süresi ülke genelinde son bir yılda yüzde 43, İstanbul’da yüzde 49 uzamış durumda. Türkiye genelinde Eylül 2022’de ilandaki satılık ev ortalama 60 günde sahibini buluyordu, Eylül 2023'te bu süre 86 güne çıktı. İstanbul’da ise pazarlama süresi 61 günden 91 güne yükselmiş durumda.

Şimdi, konut fiyatlarındaki  trendleri görmemiz açısından ekrana önemli bir grafik getirelim. Burada gördüğünüz çizgiler, dört büyük ilde konut fiyatlarındaki artış hızını gösteriyor. Dikkatli bakarsanız 2022 Temmuz ayından itibaren 4 büyük ilde konut fiyatlarındaki artış hızının tamamanen ters istikamete yönlendiğini, yani düşmeye başladığını görmekteyiz. Burada yeniden vurgulayalım, bu çizgiler fiyatları değil, fiyatların artış hızını  gösteriyor.

 2022 Temmuz ayından itibaren, konut fiyat artışları devam ediyor ama fiyatlar daha yavaş oranda yükseliyor. Şu anda bu rakam yüzde 70'lere kadar gerilemiş durumda ancak ekonomide son üç ayda yaşanan gelişmelere baktığımızda, bu artışların önümüzdeki aylarda yüzde 5-10 seviyesine kadar düşmesini bekliyoruz.

Pandemi sonrası başlayan bu konut furyasında, satıcılar ne isterse alıcılar verdi, fiyatlarda aldı başını gitti. Ama artık böyle olmayacak. En az bir yıl  bu dönem kapandı. Bundan sonraki dönemde, enflasyon nekadar yüksek olursa olsun, konut fiyatlarındaki artış ya hiç olmayacak yada enflasyonun altında seyredecek. Bununla birlikte fiyatlardaki artışlar heryerde değil, bölge bölge  değişkenlik gösterecek.

Eylül ayında konut satışları son iki yılın en düşük seviyesine gerilemiş durumda. Ekim, Kasım ve Aralık aylarında bu süreç dahada hızlanarak devam edecek ve konut piyasasında tam bir durgunluk baş gösterecek. Eylül 2020 ile karşılaştırdığımızda konut satışları yarı yarıya düşmüş durumda. Bu durum satışlarda ciddi bir düşmeye işaret ediyor.

Satılık konut istatiskileride uyarı işareti vermekte. Bundan önceki dönemde, alıcılar neredeyse konut bulamaz durumdayken, şu anda satılık konut ilanlarında muazzam bir artış yaşanıyor. Satılık konut adeti son 3.5 yılın zirvesine çıkmış durumda. Satılık konut sayısında pandeminin başlangıcı ile aynı durumdayız. O zaman bir politika değişikliği ile faizler yüzde 1' in altına düşürülmüş ve konut piyasasında bir canlanma yaratılmıştı. Ancak şu anda durum bunun tamtersi.

Hatırlarsanız ülkemizde enflasyonu kontrol etmenin tek yolunun ekonomide ciddi bir resesyon çıkarmak olduğunu dile getiriyorduk. Bunun farkında olan Mehmet Şimşek'te, ekonomide bir daralma yaratmak istiyor. Erdoğan'ın yüzde 20 sınırını koyduğu söylensede, faiz oranları bunun oldukça üzerinde seyrediyor. Sıcak para çekerek dolar kontrol edilmek isteniyor ve bununda tek çaresi nominal faiz oranlarını enflasyon oranlarına yaklaştırmak. Eğer saray, enflasyonu düşürme konusunda ciddiyse, faiz oranlarının yüzde 60'lara kadar çıkmasına göz yummak zorunda.

Kredi musluklarının artık tamamen kapatılması ve mevduat faizlerinin son 20 yılın zirvesine çıkması, ülkemizde konut piyasasına darbe vuracak gelişmeler. Türkiye tarihinde mevduat faizleri ne zaman yüksekse, konut piyasasısında hep bir durgunluk olmuştur. 2018'te rahip bronson krizi ile başlayan süreçtede faiz oranları yükseltilmiş ve konut piyasasında sıkıntılar meydana gelmişti.

Konut piyasasındaki esas daralma, asgari ücret artışından sonra dahada belirginleşebilir. Mehmet Şİmşek şimdiye kadar ekonominin harcama kısmında daraltıcı politikalar uyguladı, ve gekonominin gelirler kısmına tam olarak dokunmadı. Ama önümüzdeki aylarda Şimşek'in gelirler politikası, konut piyasasının en önemli belirleyicisi olacak.

Eğer asgari ücret artışlarıda enflasyonun oldukça altında belirlenirse, işte ozaman ekonomide ciddi bir daralma meydana gelme olasılığı oldukça yüksek. Konut piyasasına darbe esas bundan sonra gelebilir.
Evet sonuç olarak, konut piyasasında zor günler bizi bekliyor. Alıcılar için birçok fırsat çıkacak ama satıcılar, özellikle ihticayı olduğu için satmak zorunda olanları oldukça zor günler bekliyor olacak.

Beni izlediğiniz için teşekkür ederim, bir sonraki videomuzda yeniden görüşmek üzere.